凼仔北区都市化整治规划修订旨在破解该区长期以来的发展滞后问题，通过重新规划二十二点三公顷土地，构建配套完善的绿色居住小区，完善交通路网、市政设施与公共服务，并保护区内文物古迹，最终提升居民生活质量、延伸都市活力，预计可容纳约二万人口聚居。然而，这一兼具民生与发展意义的规划，可能会面临着「砂纸契」这一历史遗留问题的严重掣肘，成为阻碍规划落地实施、影响规划成效的重大障碍。
所谓「砂纸契」，是源于中国清朝时期的一种土地契约凭证，因使用一种防潮耐存的「纱纸」书写而得名。在澳门，它主要分为两种：一种是「红契」， 由清朝香山县政府发出，盖有官方红印；另一种是「私人契」 民间私人买卖土地的契据，由有社会地位的人士见证，但无官方印信。在葡国管治澳门，特别是先后于一八五一年及一八六四年占领凼仔、路环之后，成为清政府或民间交易使用的土地契约。这些土地的业权在民间代代相传，但缺乏官方认可的法律文件，从而形成了历史遗留问题。
一九八零年前澳葡政府制订《土地法》时，在第二百条专门提及「砂纸契」，该条规定「在总督于适当时间提交法律提案后，立法会将对载于通常称为『砂纸契』文件的交易所涉及的地段，订定法律制度」。虽然法律预留了解决空间，但直至一九九九年十二月二十日中国政府恢复对澳门行使主权之前，前澳葡政府始终未履行承诺提交具体提案，导致问题被搁置。而在一九八七年签署《中葡联合声明》后，成立了中葡联合联络小组及中葡土地小组，后者专门负责处理过渡期内的土地契约及相关事宜。中葡土地小组曾对「砂纸契」进行研究，但当时决定留交澳门特区政府处理。离岛居民曾透过传媒及拜访澳门新华社（澳门中联办的前身），要求澄清法律地位。
《澳门基本法》第七条规定，澳门境内的土地除在特区成立前已依法确认的私有土地外，均属于国家所有。因而在一九九三年三月全国人大通过《澳门基本法》后，有部分「头脑敏感」的绅士，抢在一九九九年十二月二十日《澳门基本法》正式生效实施前，在登记局（今称物业登记局）作物业登记，转为「西契」，亦即是其土地的私有业权已经通过当时的法律程序得到了「依法确认」。而未转为「西契」的「砂纸契」，并未为《澳门基本法》及《新土地法》所承认。
正因为如此，澳门终审法院于二零二二年六月二十三日对卓家村「砂纸契」案作出终局裁判，裁定驳回原告提出的确认土地所有权请求成立，判令众被告在六个月内向原告返还涉案土地，同时驳回了损害赔偿请求。此案涉及凼仔卓家村TN6地段的土地权属争议。尽管有住户曾以所谓「砂纸契」主张权利，但根据《澳门基本法》第七条规定，除回归前已依法确认地权的私有土地外，澳门特区境内土地属国家所有。由于该「砂纸契」未在回归前依法确认，不具备法律效力，相关土地仍属国有。法院依法执行司法交付程序，完成土地收回，发展商在司法警察局、治安警察局、地图绘制暨地籍局、房屋局、社会工作局、市政署及消防局等部门现场提供协助下，进场清拆占地结构物，标志着这一长期土地纠纷的最终解决。
其实，卓家村的「砂纸契」，除了是不符基本法第七条的规定之外，还存在着重大的历史疑点。一九八三年，前澳葡政府批出凼仔的一副土地，供澳门电讯公司兴建总部大楼。该幅位于凼仔史伯泰马路侧的低地，面积约二万平方米，周界七百多米，共分为六部份，其中有三部份种有农作物，另三部份则荒置。声称拥有该土地所有权的卓家村的卓英、卓昌、卓永生及卓仪等，出示了据说是在前淸咸丰十年（公元一八六零年）六月香山县衙发给他们的「砂纸契」，并手持请愿信及「砂纸契」的影印本，前往前澳督府请愿，并召开记者招待会大吐苦水，还声称他们将携同「砂纸契」返回内地，要求有关方面协助，必要时向北京国务院进行投诉。澳督高斯达在咨询会上宣布，该发展地段是位于由澳门政府塡海所得的土地上，是属于政府所有的官地。「砂纸契」持有者所拥有之土地，是非法占用的，并未经过登记，必须予以无偿收回作发展用途（后来海岛市政厅发给十三万二千六百五十七元一角的靑苗费作补偿）。
而就在卓英等人东奔西跑的同时，前澳葡政府计划设备曁建设司署透过新闻处发出一份文字材料和两幅二十世纪初的水文图，指出该地段在二十世纪初仍是分隔大、小凼仔两个孤岛（即现今的大小谭山）的海滩，约在六十年前（即一九二零年）才由政府塡海造地，将两岛连成一个凼仔岛。故此根本不可能存在一百二十年前（即一八六零年）该处便有土地并由前淸政府发出「砂纸契」之事。这一招果然是「杀手锏」，卓英等人噤若寒蝉，停止奔走近月。后来有人献计：何不设法获得也拥有凼仔、路环岛「砂纸契」的知名人士，特别是华人领袖何贤的支持？于是，他们又发出一份《致社会各界人士的公开信》，分发给各报馆及有关知名人士，还结队前往中华总商会要求谒见何贤。中总的办事人员反应很冷淡，表示何贤公务很忙（事实上何贤当日出席澳门立法会议，翌日便赴北京出席六届人大首次会议），无时间处理这些事情，请把公开信交下，日后再转呈。而其它社会各界人士对此事的反应，亦基本上是冷漠的。这一件事，被一些人称为打不赢的「土地战争」。
因此，卓家村村民所持有的「砂纸契」，有部分很可能是伪造的，因为在香山县衙向他们「发给砂纸契」之时，该处地段还是汪洋大海，尚未进行填海工程。
凼北区整治规划的关键前提是明确土地业权、推动土地集约利用，鼓励私有土地积极参与小区发展，从而破解该区长期以来土地无法独立发展、闲置浪费的困境。但特区政府不承认「砂纸契」土地的业权合法性，持有人难以通过合法途径参与规划开发，将会导致大量处于规划范围内的「砂纸契」土地难以纳入统一规划体系，形成规划中的「盲点」与「堵点」，凼北区的道路网铺设、管网建设、公共房屋与绿化空间规划等，都可能因「砂纸契」土地的权属争议而无法顺利推进。
在《澳门基本法》和终审法院判决的框架下，「砂纸契」问题在法律层面已基本被「盖棺定论」，而且卓家村民所持有的「砂纸契」，部分可能还有涉嫌「伪造」的问题。但凼北区必须进行整治，当政府执行清拆或执法行动时，村民会感到自身权益「被剥夺」，容易引发不满和冲突。因此，政府应当采取积极而又审慎的态度，在坚持法治原则（不承认「砂纸契」）的前提下，通过个案协商等方式处理相关社会问题，但不会动摇其国有土地的根本属性。通过行政协商，予以特惠安置或补偿，这是目前最务实和核心的途径。虽然法律上不承认「砂纸契」的私有产权，但政府在处理历史遗留问题时，往往保有行政裁量权，可以考虑非法律因素。其中安置方案是由政府提供公屋（社会房屋或经济房屋）的优先安置，确保村民「有瓦遮头」，而「搬迁津贴」则是给予一笔足以覆盖搬迁、装修及过渡期生活成本的津贴。如果村民在村内经营小生意，还适宜就搬迁导致的经营中断或损失提供适当的补偿。这个过程需要极大的耐心和智慧，也需要专业法律人士和小区工作者的持续支持。